任志强：为什么你们老说房价高？我觉得还早着呢

来源：凤凰网财经

华远地产股份有限公司原董事长任志强11月29日在“财经年会2018：预测与战略”上表示，平均房价超过一万元的城市不到20个城市，平均房价超过两万块钱的城市不到10个。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，“我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。”

他表示，如果想要完成小康目标，城镇化率至少要达到60%-70%，中国的城市化道路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿。很多专家老觉得我们的房子已经解决了，其实城市中的住房需求还是巨大的，特别是我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。中国未来的独居发展趋势是什么？预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么？从1990年开始建到现在，一共建了一亿五千万套。而商品房只占住房总量的40%，或者还不到。像大城市，北京、上海还不到40%。

他还表示，中国的房价扣除地价以后的房价收入比非常低，大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6，大概只有五点几。北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差多少？相差60%。他指出，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上大多数国家低。

任志强认为，当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金，而且是竞拍价格的时候，它的房价是相对合理的。而如果用这个制度导致的结果是什么？是房价高涨。

他指出，我们房价从什么时候开始高涨的？从2004年8月31日以后，但出文件是2002年6月1日开始招拍挂。1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，面包高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。

以下为任志强演讲实录：

任志强：我们说十九大，十九大里其中有两个没有改变，十八大有三个没改变，十九大变成两个，没变的就是社会主义初级阶段，发展中国家的地位没变。这两个没变，说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完成呢，要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率，中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢。所以，应该说中国的城市化路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿，这是一个大的问题。

很多专家老觉得我们的房子已经解决了，其实城市中的住房需求还是巨大的，特别是李铁谈到了老龄化问题，我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中国未来的独居发展趋势是什么？预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么？从1990年开始建到现在，一共建了一亿五千万套，你们以为商品房有多少吗？商品房只占住房总量的40%，或者还不到。像大城市，北京、上海还不到40%。

真正的房价有多高呢？超过一万元平均房的不到20个城市，其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。北京个别城市房价比确实高，外地的有钱人都到这儿来了，我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市，20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，但我们的房价离合理水平还差得很远。

我让易居帮我们做了一个调查，就是房价扣除低价以后的房价收入比是多少，非常低，全国大概不到1:6，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。换句话说，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候，房价是相对合理的。我们从2004年8月31日以后，但出文件是2002年6月1日开始招拍挂，1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，面包高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。

调控政策最大的问题是无法，你们可以查一查所有地方出台的调控政策，哪个是依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法，你们查查房地产管理法，有地方政府批准价格吗？没有。上面只写了商品房卖完了以后，价格到政府那儿备案。另外，没有契约，因为土地合同中写了可以盖这个房子，可以盖那个房子，没写必须限价，但是我盖完房子你说契约不算数，房子只能卖多少钱，我已经盖好了也不行，没有契约精神。我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的，所有的地方政府几乎无不造假的可能，要不然就是高价的不让你卖，不让网签，要不然就限价。如果市场里没有价格信号，任何人做出来的判断一定是错误的，不管是中央政府还是地方政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗？不是。因为你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号，怎么判断呢？未来是涨还是跌，不知道，因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了，因为你永远不知道未来的价格是多少。

苏琦：任总，我记得2003、2004年我采访您，您当时有一个惊人之语说，不给穷人盖房子。您又说政府应该给穷人盖房子，政府应该安居性的保障。您给支支招，租售并举以后，保障性住房也好，到底怎么更好的解决这个问题？

任志强：北京市政府干得挺好的，北京市政府没有住房困难的家庭，北京是人均少于7.5平米的需要政府提供保障，他们都不愿意搬家，宁愿意领更多的钱，为什么？因为要改善住房就到城外面去了。我们要解决的问题是什么呢？第一，中国没有解决的户籍制度问题。中国的户籍制度把人变成了两类：农村户口和城市户口。城市所在地要解决住房问题，根本就不考虑农村户口了，因为你家里有宅基地，不在住房考虑之列。另外，户籍制度导致的是本地户籍和外地户籍，本地政府只管本地户籍的人口，外地户籍的人口再困难和我没关系。因为你原来的保障和其他的条件是在原来户籍城市所在，我们制度上的原因导致你刚才说的问题就出现了。所以，我们真正的家庭住房困难户，不是真正有北京市户籍而产生的人口，或者说不是我当地政府要管的，是外地政府要管的，所以，他就要把这些外地人口轰出去，都轰出去了就没责任了。

苏琦：叫疏解。

任志强：文件上写的不是疏解，是迁出。如果没有户籍制度问题，全世界大概有三个国家有户籍，朝鲜、中国，还有一个什么国家，我忘了。比如美国，拿的是护照，到任何一个州，州政府都得管，特别是他们退休社保卡都是全国通用的。李铁强调人的城市化问题，我个人觉得是收入的城市化问题，如果你的收入完全来自于城市，不管你住在农村还是住在城市，都叫城市化。许多人家庭现在父母在城市里，医保还在农村，宅基地还在农村，承包地还在农村，能叫城市化吗？不叫，因为当地的政府不管你。但本地户籍人，政府都有一个最低收入。这是我们制度上的毛病，你刚才问的问题，制度上的问题不解决，每个地方政府都说我完成任务了，完成的很好。但是，在人口流动的情况下，这个问题没有解决，而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的，中央拿多少，地方拿多少，特别是穷困地区，户籍是多少，我给你按多少拨，你人可能不在这个地方，但钱拨到了户籍所在地。所以，我们逐步打通户籍问题，估计得用几十年时间才能打通。打通以后的情况就完全不一样，邓小平说初级阶段要一百年，或者几代人、几十代人，别想的太简单了。孔子到现在只有73代，邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题，你们别想的太简单了，所以，可能还有一个发展过程。如果这个阶段没过，财政收入、体制什么的问题没解决，北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户，但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决，永远存在这个障碍。像郑州、南京提出来了，给你低价补贴，优秀人才来我这儿给你落户，房价补贴等，恰恰是因为高技术人才不到他那儿去，才用政府花钱的办法请你。北京不用，北京有这么多权力，大家都拼命往北京跑，没办法。特别是一些大城市，遇到的就是这个问题，本地人解决了，不希望你外地人进来，因为外地人进来以后，我承担保障的责任很大，政府担不起，于是就出现了问题，所以有些城市提出购房入户。而优秀人才都进大城市，我们文件上写的公共资源均等化，这句话不是短期之内能解决的，需要很长的周期。为什么开发商选择城市做投资，就是因为城市有吸引力才有更多的人来。为什么投资不出山海关，就是因为那些城市没有吸引力了。我想，最根本的问题，中国要解决长效机制，这个口号都提出来了，但是你们想一想，如果不解决户籍问题和土地制度问题，这个长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。

苏琦：任总说出了我们心目中的中国梦。

相关阅读：

白发苍苍的任志强：房价不会下降 还应该买房

任志强以尖锐的言论著称，人称“任大炮”，他也是地产界最具争议性的公众人物。

2014年11月24日，任志强通过微博发表声明宣布正式退休；2016年2月28日，任志强微博被关闭；2016年11月27日，任志强和其他经济学家参加名为《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会；2017年7月，任志强接受北京电视台主持人长盛采访，电视上看到他满头白发，让很多人感慨不已，不知道他是一夜白头还是之前是染的黑发；2017年8月23日，在中国金融博物馆书院第71期读书会上，任志强分享了《金融与房地产的稳定发展》的一些最新观点。

网络传出任志强满头白发

最近看到不少人在转发名为《任志强：我有生之年，看不到房价会降！》的类似文章，以为任志强最近又公开发表言论了，查询了相关报道，是为2017年3月份发布的内容。

文章中说道，任志强继微博被关闭后，开通过在线问答，但是仅存在了一晚上就被关闭了。以下为任志强当天晚上回答网友问题的整理内容，一共40个问题，主要集中在房价走向和改革方向。

那么针对上述在线问答的问题以及相关回答，个人筛选出部分跟中国房地产市场直接相关的部分问答，供大家共同关注下。

问题1：我在北京工作，现无购房资格，想在燕郊买，燕郊均价2万左右，你看好燕郊的发展吗？

回答：任何一个城市都可能有溢出效应，这种溢出效应就会使周边的地区在核心城市发展的过程中受益。

问题2：最近很多一线房企大举向三四线城市发展，比如恒大，碧桂园，您对未来几年三线城市房价走势怎么看？

回答：统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移，而不是向三四线城市发展。

问题3：中国目前房价看似没有所谓的拐点，您认为房价会降？还是房价增速减缓，等待人民收入水平提高？

回答：房价下降的可能性不大，我没看到哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况，一个是城市化率接近90%，一个是老龄化程度在超长的经营，另外一个已有的住房情况在改善，当改善过后再想提高，与经济的增长不相适应，只有日本这种特例，但很少出现，中国还很远很远。

问题4：北上广深的房子现在都快10万一平了，现在还能再买吗？会不会被套住？

回答：要想投资，最好别买最贵的房子，越便宜的房子升值潜力越大，贵的房子是给富人住的，他们也许装修得很豪华，不会轻易去改变，他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子，升值的潜力会更大，空间会更多。

问题5：您觉得中国的房价什么时候会下降？临界点在哪儿？

回答：我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻，但至少我在世的这段时间不会出现。

问题6：自己攒了一点小钱，刚够在三线城市买房，要把所有钱用在房子上吗？我该怎么合理用这笔钱，谢谢。

回答：如果有余钱，放在银行不如去买房子，但买哪里的房子是你自己决定的，一定要买一个有潜力和发展余地的地方的房子，至于是一线二线三线，只要不是你自己居住，在哪里买无所谓。

问题7：你的“房价永恒上涨论”怎么理解？

回答：人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市还是上涨的。

问题8：假如房产产权70年这个政策不变，同一个人花几百万在大城市买房的生活质量肯定不如租房好，说的对吗？

回答：《物权法》上说房产权到期后自动续期，这已经定在中国的法律中了。所以70年产权已经变成了一个伪命题。我个人觉得你的钱没有其他的用途，还是买房子好，不管是几百万还是几千万，也许买房有更多的升值空间。

问题9：几年前，你说中国的房子就是炸掉也不会降价，当时很多人骂你，现在过去几年了，你还有什么要表达的？

回答：我没说过你说的那种话，我说的是炸掉的是那些过多的库存，而有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂房，而工业加工已经成为淘汰的项目，不炸掉工业厂房，你还会住在那种地方吗？炸掉是为了改造，改变他的用途。也许你理解错了，或者说你被传言欺骗了。

问题10：您认为中国有可能进入租房时代吗？一个二十岁的有生之年能见到吗？

回答：中国要想进入租房的时代，至少国家或者个人能提供用于出租的房屋。比如在德国，有合作社的方式来进行租赁的，而这些租赁房屋属于政府的大概17%，而属于个人的有80%多。中国一直限制个人购买第二套第三套，所以拿不出更多的房子用于租赁，而政府本身又很难满足整个租赁市场的住房需求。租赁市场的建设需要制度做保障，目前我们没有出台相关的更好的制度。

问题11：对于年轻人来说，你建议租房还是贷款买房？未来十年房价会有怎么样的变化？

回答：无论是年轻人还是成年人，只要是有经济支付能力的人来说，都应该买房子。买房子，至少他的资产价值还在；而租房子，所有的付出未来都会一无所有。

问题12：近期北京通州的房价会不会大幅度增长？

回答：当我们的政策是以房价为主要调控目标的时候，供求关系就会因为调控政策的出台在短期内受到遏制。而长期内供需关系就会恶化，因此，一段时间之后房价仍然会大幅度上涨。重要的是以供需调节政策，这样才有可能达到平衡。如果不能满足供需，而仅仅是从限购、限制需求的方法来抑制房价的话，短期内可能有效，长期而言通常是可无效甚至失败的。

问题13：这几天一线城市地王频出，包括上海、深圳、北京都出现了跳涨式的单价地王，对接下来的楼市走势影响会如何？

回答：地王的频频出现，对整个城市发展并不一定是好事。只要是高单价的地王，都必然是生产豪宅产品，对普通人来说没有太多意义。对城市的发展来说，仅仅有豪宅是不行的。接下来的走势要看供求关系和政策，我们的市场还是受宏观政策的影响占主导地位。

问题14：您认为在一线城市打拼的年轻人应该先买车还是先买房？

回答：车只是个工具，房子不一样，即是居所，也是投资品，有双重功能，或多重功能。如果你不是天天要跑路，以跑路为主要工作的人，就不是先买车，而是先买房。

问题15：您对当下正攒钱努力买房的年轻人有什么建议吗？鼓励大家如果有钱就买房投资吗？

回答：如果把钱拿去投资，买房可能是最好的投资之一。如果是作为投资用，买房子就不存在攒钱的问题。你可能买的是最便宜的房子，也许不是为了去住，也许很远，也许从来没去过。但升值后把它卖掉，小房子换成一套大房子，从远距离变成近距离。但如果是自己居住，就要选择适合自己的房子。从时代发展和城市发展来看，房子是相对于更保险的投资方式，至少在城市发展还不足以满足人们需求的情况下。

以上筛选出15个任志强关于中国房地产市场的问答，大概总结下任志强有以下观点：

受溢出效应影响一线核心城市的周边地区的房子可以买；房企应该多向一二线城市拿地，不建议再向三四线城市拿地；中国房价下降的可能性不大；便宜的刚需房子适合投资；哪里的收益最高就去哪里买房子；人口和经济不断增长房价必然上涨；相比其他投资买房升值空间更大；住房租赁市场建设需要制度保障；有经济支付能力的人都应该买房子；以供需调节的政策才能让市场平衡；房子是相对于更保险的投资方式。

其他非直接房地产相关问答和关于政策类的评论没有保留，希望以上15个问答对于购房者来说有一定的启发作用。